Les prix d'achat baissent mais pas ceux des loyers. Retrouvez tous les prix à l'achat et à la location à fin septembre dans les principales villes de France. Consultez tous les tableaux de la FNAIM.
La Fédération des agents immobiliers (FNAIM) vient de livrer les prix moyens de vente dans l'ancien dans 52 villes de France, ainsi que les montants moyens mensuels des loyers qui y sont pratiqués. Le tout arrêté fin septembre 2008.
Des prix de vente qui varient de 1.522 euros à 6.282 euros le m2
Après avoir gagné près de 140% en dix ans, les prix de l'immobilier sont pour la première fois en baisse (-2,9%) au troisième trimestre 2008, selon la FNAIM. Il s'agit cependant d'une moyenne nationale et certaines villes, comme Paris ou Lyon notamment, résistent très bien avec des prix qui continuent de progresser ( retrouvez les prix à Paris par arrondissement). La FNAIM publie dans le tableau que nous reproduisons en bas de page pour cinquante-deux villes, le prix moyen de vente au mètre carré applicable aussi bien aux appartements qu'aux maisons (seconde colonne du tableau). La quatrième colonne indique le loyer moyen mensuel au m2 pour chacune des villes concernées. Une dernière colonne donne la rentabilité brute moyenne, c'est-à-dire le rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat.
Les prix de vente indiqués vont de 1.522 euros le m2 à Rodez à 5.174 euros à Versailles sans oublier Paris, qui selon les agents immobiliers, atteint au troisième trimestre 2008 un prix moyen de 6.282 euros le m2. Bien entendu, ces chiffres sont des moyennes et ils ne doivent pas être pris sans une certaine adaptation, en fonction du type de bien (appartement ou maison) et de la taille du logement (un studio se louant plus cher au m2 qu'un quatre pièces).
Vous souhaitez acquérir dans l'ancien (bien ayant plus de 5 ans) un quatre pièces de 90 m2 à Béziers pour le mettre en location. Le tableau de la FNAIM (voir en bas de page) vous indique (seconde colonne) qu'il vous en coûtera, en moyenne, 1.799,07 euros le mètre carré, soit 161.916 euros pour pour 90m2.
Si vous le mettez en location, la troisième colonne du tableau vous précise que vous pourrez percevoir un loyer mensuel hors charges de 8,89 euros le mètre carré, soit un loyer mensuel de 800,10 euros.
Dernière indication du tableau, la dernière colonne vous donne une rentabilité moyenne de 5,9%.
Le loyer annuel (12 mois X 800,10 euros/ mois) ressort à 9.601,20 euros. Pour calculer la rentabilité annuelle de cet investissement locatif, il suffit de diviser le loyer annuel (9.601,2euros) par le prix d'acquisition (161.916 euros), soit 9.601,20 / 161.916 = 6%, ce qui donne une rentabilité de 6%, donc proche des 5,9% indiqués dans la dernière colonne du tableau.
Loyers des appartements : 12,68 euros le m2 en moyenne
Sur un an, France entière, les loyers, tous types de logements et tous secteurs confondus, progressent de 2,4% à fin septembre 2008. La progression annuelle moyenne est de +2,6% pour les appartements et de +1,8% pour les maisons. Les disparités régionales existent : la hausse annuelle moyenne est de +4,8% à Paris et de +1,9% en région parisienne, de +4,4% dans le Sud- Est.
Le loyer moyen mensuel au m2 à fin septembre 2008 s'élève en France entière, quel que soit le type d'appartement, à 12,68 euros le m2. Selon la taille des logements, le loyer moyen mensuel varie de 9,73 euros le m2 pour les appartements de 4 pièces à 15,81 euros le m2 pour les appartements de une pièce.
Loyers des maisons : 8,60 euros le m2 en moyenne
Pour les maisons, qui représentent moins d'un cinquième des transactions locatives, les évolutions oscillent entre +1,2% et +5,6%, sur un an (entre le 3ème trimestre 2007 et le 3ème trimestre 2008) selon leur taille. La hausse moyenne sur un an tous types de maisons confondus et tous secteurs géographiques confondus est de +1,8%. Les évolutions annuelles des loyers des maisons en région parisienne sont de +3,1%. Les hausses annuelles sont encore de +3,8% dans le Sud-Est et de +2,6% dans le Nord et l'Est. En revanche, quelques zones géographiques connaissent des baisses : -1% dans le Sud-Ouest, et -1% dans l'Ouest.
Le loyer moyen mensuel au m2 d'une maison à fin septembre 2008 s'élève en France entière, quel que soit le type de maison, à 8,60 euros. Selon la taille des maisons, le loyer moyen au m2 varie. Il s'élève à 9,29 euros le m2 pour les maisons de petite taille (3 pièces), à 8,46 euros le m2 pour les maisons de 4 pièces, à 8,27 euros le m2 pour des maisons de 5 pièces, à 8,30 euros le m2 pour les maisons de 6 pièces et à 9,37 euros le m2 pour les maisons de 7 pièces et plus.
Une rentabilité moyenne autour de 4,5%
Traditionnellement, la rentabilité dégagée pour les propriétaires-bailleurs est de 4,5%. Mais la hausse des prix de l'immobilier ces dernières années a eu tendance à l'effriter. Dans de nombreuses villes elle passe en dessous de la barre des 5%, par exemple, à Antibes (3,8%), à Annecy (4,2%), à Bayonne(4,2%). La rentabilité minimale constatée pour les logements loués est de 3,2% (Les Sables d'Olonne), 3,3 % (Biarritz), 3,9% (Cannes), 4,1% à St Laurent du Var. La rentabilité la plus élevée tourne autour de 6 à 7%, par exemple, à Rodez (7,1%) et à Brest (6,1%).
